La constitución de servidumbre de paso en finca rústica

De todos es sabido que en el mundo del campo y la agricultura a lo que el día a día se refiere no es tarea fácil, sino más bien tarea ardua y pedregosa (nunca mejor dicho), y en el plano jurídico no iba a ser menos. Puede sonar a “chino”, si no estás al corriente de la verborrea de este “mundillo agrario”, términos tales como PAC, Confederación hidrográfica, servidumbre, linde, caz…

Con el Post de hoy vamos a intentar familiarizaros con un problema que a menudo se pueden dar entre fincas vecinas, y que pueden dar un verdadero quebradero de cabeza para los propios propietarios de las fincas linderas entre ellas.

El Código Civil dedicará el Título VII del Libro II a Las Servidumbres, dividiéndose en tres capítulos, siendo el primer capítulo dedicado para “las servidumbre en general”, el segundo “de las servidumbres legales” y el tercero dedicado a “ las servidumbres voluntarias”.  

Debemos de partir de la base de, qué es una servidumbre y qué clase existen (pues pueden darse varios tipos de ellas, centrándonos hoy únicamente en la servidumbre de paso). Una servidumbre lo define el Código Civil en su art 530 como “… un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”. Por tanto podemos sacar una primera conclusión y es que es un derecho que se le asigna a un inmueble, es decir no lo goza un propietario, no es un derecho personal, además esa constitución del derecho de la que goza un inmueble es automáticamente soportado por otro que ve su propiedad limitada y obligada a hacer (servidumbre positiva) o dejar de hacer algo (servidumbre negativa) en beneficio de otro.

Sin embargo, en el post de hoy nos vamos a centrar única y exclusivamente en el procedimiento de constitución de servidumbre de paso y es que no son pocas las parcelas que a menudo se encuentran “enclavadas en el terreno” entendiendo este término como la situación física en la que se encuentra una porción de tierra cuando no tiene acceso por ninguno de sus extremos a camino público. Pues bien nuestro Código Civil analiza esta situación y nos da la solución a este problema, planteando lo que se conoce como procedimiento de constitución de servidumbre de paso.

Llegados a este punto, la pregunta que al lector se le puede estar viniendo a la cabeza en estos precisos momentos no es otra que la de ¿Cómo puede un propietario de una finca rústica, constituir una servidumbre de paso para acceder a su finca desde camino público si entre este y su propiedad existen otras propiedades? El Código Civil vuelve a darnos la solución a esta pregunta y es tajante al establecer las formas de constitución como un “numerus clausus” en su articulado, diferenciando si estás son continúas o discontinuas, o aparentes o no.

Se entiende que una servidumbre es aparente cuando ha mantenido en el tiempo un vestigio, marca o ha sido patente en el terreno durante un tiempo, entendiendo tales como señales, delimitación, amojonamiento del terreno, que ha hecho crear una apariencia clara de que allí existe o ha existido en el tiempo un camino.

Se entiende a su vez que una servidumbre es continua cuando no ha sido afectada por una temporalidad (por ejemplo cuando el uso de dicha finca no se encuentra limitado por un tipo de cultivo temporal, como puede ser el olivar)  es decir que su uso ha sido regularmente usado en el tiempo.

Una vez comprendido estos dos tipos de servidumbres, el código civil, nos permite la posibilidad de adquirir o constituir una servidumbre de paso por una finca o heredad vecina por el paso del tiempo (usucapión) de 20 años cuando estas han sido aparentes y continuas, o bien por virtud de título, independientemente de si estas han sido aparentes o no o continuas o discontinuas. Por lo tanto, podemos concluir que dicha servidumbre se constituirá, atendiendo a su tipología, mediante la prescripción o título.

Sin embargo, ¿qué es lo que se puede o debe entenderse por título? Pues este concepto puede entenderse de muchas maneras, y nuestra legislación aplica un sentido amplio del mismo, y es que no hace falta más que mirar lo que reza el art 541 del CC “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura” esta manera de adquirir el derecho de constituir una servidumbre se denomina en nuestro derecho español como “Servidumbre por destino de padre de familia”.  Pero ¿qué dice nuestra jurisprudencia con respecto a este tipo de servidumbre?

La sentencia del T.S. de la Sala 1ª, de fecha 18 de febrero de 2.016 argumenta que:

“…La denominada servidumbre por destino del padre de familia, contemplada en el artículo 541 del Código Civil, responde, principalmente, a su forma o modalidad de constitución voluntaria en atención bien al acuerdo tácito entre quien era propietario de las dos fincas y el nuevo adquirente de una de ellas, o bien, caso que nos ocupa, en atención a la voluntad del dueño de la finca que posteriormente proceder a su división.

Por lo que se refiere a sus presupuestos de aplicación hay que precisar, en primer término, que el requisito de enajenación que contempla la norma está sujeta a una interpretación flexible conforme a la naturaleza de su constitución. De forma que quedan claramente comprendidos los supuestos en los que el titular de la finca matriz procede a su división. Caso, entre otros, de la división de la finca conforme a la constitución del régimen de propiedad horizontal.

En segundo término, y dadas las peculiaridades del supuesto de división de la finca matriz, el requisito de la existencia de un signo aparente también está sujeto a una necesaria interpretación flexible, pues basta con que el propietario de dicha finca lo hubiese establecido con anterioridad a la división de la finca”.

Una vez conocido todo esto, y continuando con el análisis que a lo que la constitución de una servidumbre de paso se refiere, podemos continuar exponiendo los parámetros que la legislación civil nos indica. En este punto nos centraremos en la situación en la que se puede ver envuelta una “finca enclavada en el terreno”, que ya hemos definido previamente. A estas fincas la legislación civil le reconoce el derecho a exigir que sus vecinos le den salida a camino público, si bien este proceso está ajustado y limitado por una serie de parámetros que nos expone. Este acceso, dice el Código Civil, deberá hacerse por el lugar por donde menos perjudique la finca vecina, ocupando el menor número de metros posibles hasta el camino público, por la anchura justa y necesaria en función de la actividad agrícola o tipo de acceso al que se vaya a destinar y siempre previo pago de la indemnización que le corresponda por el perjuicio causado al predio sirviente.

Como último apunte personal, la constitución de una servidumbre de paso, puede aparentar ser un derecho revolucionario pues comprende ni más ni menos que una limitación a la posesión de una propiedad por parte de su propietario en beneficio de otra parcela o terreno vecino, si bien  previo pago de la indemnización correspondiente y siendo susceptible de poder ser anulada o eliminada por el cambio de las circunstancia que motivaron la constitución del mismo.

Desde Oya Amate Abogados esperamos que le haya sido de interés y no dude en ponerse en contacto con nosotros si tuviera algún tipo de duda o requiera algún tipo de asesoramiento jurídico.

En lo que se refiere al ámbito de Derecho Agrario contamos con magníficos profesionales que le podrán ayudar y asesorar en lo que necesite pues son ya varias las generaciones de letrados que han pasado por nuestro despacho especializados en este ámbito y por lo tanto conocemos de primera mano lo complicado que es la gestión de ciertos temas inherentes al campo como el expuesto en este Post.

Sin más, atentamente,

Jaime Zaldúa Oya.

Oya Amate Abogados.