Contrato Civil: La Compraventa de Inmueble Urbano.

El “post” de hoy, intentaré que sea lo más práctico posible, es decir, quiero que el lector capte de manera útil y sencilla los trámites que a gran escala son inherentes a un proceso de compraventa de una vivienda.

Imaginaros la situación, dos personas (llamémosle A y B), A es propietaria de un bien inmueble, que está interesada en vender dicho bien, y por otro lado, B está interesado en adquirir esa vivienda antes mencionada.

Debemos de saber con anterioridad a sentarnos a firmar el contrato, que lo que estamos realizando es un negocio jurídico en toda regla, y como tal, va a tener una repercusión fiscal y jurídica.

Desde el punto de vista jurídico, por llamarlo de alguna manera, debemos de tener en cuenta que en España, existen dos organismos diferenciados que se encargan de catalogar y registrar la existencia y características de los bienes inmuebles. Estos dos Organismos son: El Registro de la Propiedad  y El Catastro. Veamos cuáles son las diferencias que existen entre uno y otro:

1. El registro de la propiedad, es un órgano dependiente del Ministerio de Justicia, en donde básicamente, recogen los datos de titularidad y posibles cargas que pueda tener un bien inmueble. Sirve para aportar seguridad jurídica al estado del bien y su inscripción es voluntaria.
2. El catastro, es un órgano dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, y tiene una finalidad meramente fiscal. Su inscripción es obligatoria y gratuita.

Una vez conocido el estado registral y la inscripción catastral del inmueble, el siguiente punto será la elección del notario quien dará fe pública de lo que allí se acuerde, es decir, el notario redactará la escritura de compraventa donde se expondrán todos los extremos del acuerdo y cuya copia autorizada, servirá para más adelante dar traslado al Registro de la Propiedad competente y que se actualice la titularidad del mismo, para así adquirir una seguridad jurídica plena. En ese mismo acto, en la actualidad, los notarios de forma telemática dan traslado a catastro y demás administraciones informándoles de que se ha producido la venta, por lo que catastro procederá a cambiar la titularidad del bien según se le notifique de la notaria donde hemos llevado a cabo las escrituras, si bien siempre es bueno cerciorarse de que realmente se va a proceder a comunicar a este órgano pues en caso contrario deberás de comunicarlo quien compra, mediante el modelo N91 del catastro. En dicha escritura, “A” del estado de cargas y gravámenes que el bien pueda tener, deberá informar del estado en que se encuentra con respecto a los pagos de IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y demás impuestos locales que gravan el inmueble, así como el estado de las cuotas de la comunidad.

Ya tenemos las escrituras, se ha notificado al catastro y por lo tanto y como hemos dicho anteriormente, este negocio tiene unas repercusiones fiscales, tanto para “A” como para “B”. Es en este momento en el que hay que ponerse al día con el fisco.

Por lo tanto, en el momento de producirse la compraventa, se devengarán dos tipos de impuestos, para A (vendedor) se le devengará El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, comúnmente conocido como plusvalía y para B (comprador), se le devengará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Veamos cuales son la diferencia entre unos y otros:

– Plusvalía, es un impuesto cedido a los Ayuntamientos, básicamente lo que se busca con este impuesto es gravar la ganancia económica que el vendedor ha obtenido, mediante la diferencia entre lo que a él le costó en su día y lo que ha percibido con la actual venta. Para calcular este impuesto tendremos en cuenta:

• El valor catastral del suelo.
• Los años transcurridos entre la transmisión que tiene que tributar y la inmediata anterior.
• Los coeficientes aprobados por el Ayuntamiento (por periodos de 5 años, hasta un máximo de 20), que nos permiten calcular objetivamente el incremento de valor del suelo.
• El tipo impositivo aprobado por el Ayuntamiento.

– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, este impuesto tiene como base imponible el valor del bien transmitido y sobre ella se calcula la cuota tributariaa pagar, que depende de la comunidad autónoma donde se aplique el impuesto porque está cedido a las CCAA y, por tanto, se aplica en función de lo dispuesto en cada territorio.

Una vez liquidado este impuesto (ITP), tenemos luz verde para que B proceda a inscribir el bien en el Registro, y así gozar de la seguridad jurídica que nos brinda dicho organismo.

Desde Oya Amate Abogados, podemos brindarle todo tipo de asesoramiento en derecho inmobiliarios, gestionándole tantos trámites sean necesarios en estos negocios jurídicos.

Jaime Zaldúa Oya.

jaimezaldua@abogadosoya.com

Oya Amate Abogados.